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降低月供机会来了 可以这样转换

2020-03-02 09:52 来源:青岛早报
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存量贷款利率昨起重新定价从贷款基准利率转换为贷款市场报价利率只有一次选择机会

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从3月1日开始,我国延续多年的浮动利率房贷正式成为历史。央行此前发布公告,宣布从3月1日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率(LPR)转换。目前,建、工、农、中、交、邮储、浦发等多家银行纷纷发布公告称,将从3月1日起至8月31日,陆续受理存量浮动利率个人贷款定价基准转换业务。

对于有房贷的公众来说,现在有两种选择:一是从基准利率切换到LPR;二是选择固定利率。业内人士指出,若处于利率上行周期,那固定利率有优势;若是利率下行周期,则浮动利率划算。

定价基准只能转换一次

根据央行公告,定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值 (可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

青岛一家国有银行个贷部负责人向记者透露,LPR是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款利率报出,并由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率。相比原来的贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求的变化情况。

也就是说,今后各家银行贷款利率会参照LPR,以“LPR+xx个基点”“LPR-xx个基点”(其中,1个基点=0.01%)形成实际执行利率。

需要注意的是,本次转换,浮动房贷利率既可以转换为LPR,也可以转换为固定利率,但只能转换一次,转换之后不能再次转换。

另外,业内人士提醒,如果房贷是商贷和公积金混合贷,这次只转换商贷部分贷款利率,公积金部分仍然按照原合同执行。原借款合同有两个 (含)以上借款人,需所有借款人意见一致且办理完成,才可完成转换。此外,借款人有多笔房贷的,需要逐笔办理转换。

若利率下行浮动利率划算

转换为LPR利息会变少吗?对于公众最为关心的问题,青岛一家国有银行个贷部负责人表示,从客观角度,房贷利率的换“锚”,只意味着利率定价方式的调整,并不标志着利率就此降低,只是切换至LPR后,房贷利率未来的浮动调整空间更大。

他给记者算了一笔账,以客户贷款300万30年期为例,如果按照以前的5年期以上基准利率4.9%测算,那客户月供金额为15922元。“换锚”后,若LPR下调至4.5%,那客户的月供会减少543元;但如果LPR上调至5%,那月供则增加366元。

据介绍,根据具体测算,在不同情况下,切换前后每月还款金额相差并不大。如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势,那转换为LPR基准更加有利,2020年12月的LPR下降,2021年月供就可以减少利息支出。之后每年的利息支出也都会随着LPR值的变化而变化。如果利润处于上升周期,那采取固定利率会更合适。

未来利率下行概率比较大

从央行公布的LPR来看,过去半年时间里1年期LRP和5年期以上LPR均呈现下降趋势。2020年2月20日,央行公布的LPR为:1年期4.05%,5年期以上4.75%,这低于此前5年期的基准利率4.9%。

融360大数据研究院分析认为,中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。

“未来大概率会进入降息周期,LPR会逐渐下行,将房贷转换成LPR定价方式更划算。”青岛一家股份银行的个贷主管认为,转换成固定利率无法享受利率下行周期的红利。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁提示说,作为利率市场化的产物,LPR的长期走势存在一定不确定性,一旦经济进入加息周期,不排除LPR可能会走高,进而加重房贷借款人的还贷负担。他建议,对于剩余还款期限不长的借款人,或者利率变化不敏感的借款人,可以选择参考LPR定价,以享受中短期LPR下行带来的月供减少,即使长时间维度内LPR出现了上行,增加的月供对于借款人的生活影响不大。

房贷利率为什么转换?

据悉,银行以前向客户发放房贷,利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价,以“上浮XX倍”、“打XX折”形式来确定。2019年8月17日,中国人民银行改革完善LPR形成机制,确立银行应主要参考LPR形成贷款利率,并于每月20日公布最新的LPR。

什么时间完成转换?

央行此前发布公告,宣布从3月1日开始,推动存量浮动利率贷款的定价基准,从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换,原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。

哪些贷款需要转换?

1.2020年1月1日前已发放,或者已签订合同但未发放的贷款

2.参考的是贷款基准利率定价

3.贷款本身是浮动利率定价的

转换有几种选择?

对于有房贷的公众来说,现在有两种选择:一是从基准利率切换LPR,把LPR价格与当前的房贷利率“多退少补”出差值,以后LPR变化了,利率也会浮动;二是选择固定利率,贷款利率将保持不变,一直到贷款还完。但只能转换一次,转换之后不能再次转换。

加点数值如何计算?

传统上,房贷利率的计算公式是:房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例;改革后,房贷利率的计算公式则转换成:贷款利率=LPR利率+加点。举例而言,假如原合同定价水平为基准利率上浮10%,也就是说当前执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,那么加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,即5.39%-4.8%=0.59%。

假如原定房贷利率是在基准利率基础上打9折,当前执行利率是4.9%×0.9=4.41%,那么加点数值则为4.41%-4.8%=-0.39%。

贷款利率一直不变吗?

需要注意的是,尽管LPR每月20日更新一次,但房贷利率并不会每月随之变化,而是在每年重新定价日进行调整。利率水平由最近一个月相应期限LPR与加点数值重新计算确定。

转换不收取任何费用

记者调查发现,目前各家银行公告的办理渠道主要分为线上、线下两种方式。其中,线上从2020年3月1日开始,包括手机银行APP和网上银行两种方式,而线下则通过智能机具或柜台办理。比如,工行的办理渠道就包括手机银行、智能柜员机、短信银行和贷款服务行等多种方式。记者从青岛多家银行了解到,抗击疫情的特殊时期,各家银行均建议客户进行“无接触”式线上切换。

由于受疫情影响,部分银行暂未开通线下渠道。岛城多家银行相关负责人受访时表示,后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下受理渠道,届时,支持客户通过网点智慧柜员机、柜台、个贷中心办理业务。

银行还特别提示,在办理定价基准转换的过程中不会收取任何费用,客户需要对银行以外的电话和短信提高警惕。(记者锡复春见习记者程琦)

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