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记者探访——说说老楼加装电梯那些事儿

2021-05-01 12:22 来源:青岛日报社/观海新闻
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青岛日报2021年4月21日第8版

圆桌话题

一方面,市民加装电梯的呼声强烈;另一方面,启动四年多落地仅寥寥405台——既有住宅加装电梯亟待提速

■多层住宅加装电梯后将明显改善居民生活条件。

■崂山区东城国际小区北区6号楼3单元加装的电梯。

■市南区台西四路32号加装的电梯。

记者探访

案例一:

居民诉求有差异意见征集难“过关”

回想起过去半年多的加装电梯意见征集经历,市民李先生身心俱疲。

年过六旬的李先生家住西海岸新区一个老小区的五楼。因上下楼不便,他想借目前的“政策东风”,尽快解决所在单元加装电梯问题。去年下半年,他开始着手操作此事。

根据青岛当时的老楼电梯加装政策,居民要想加装电梯,须全楼业主中2/3以上同意,同时,拟加装电梯的单元须全体业主百分之百同意。按照这一要求,李先生找单元里的邻居逐一咨询。“我们这个单元有六层12户,问了一圈下来,四到六楼的六户居民都同意加装电梯,也愿意出资,三楼的居民人在外地,不想参与,一二楼的居民则不同意,因为达不到本单元业户‘百分之百’的要求,事情就此搁置下来。”李先生告诉记者。

为了推动加装电梯工作,他曾多次找一二楼的居民协商,结果对方不是以“影响采光”,就是以“有噪音”“破坏门前环境”等原因婉拒。“装好了电梯人家也用不上,还会影响正常生活,这个态度咱们能理解,后来有业主提出以给予经济补偿的方式争取低楼层居民支持,可大家商量了一下,最终也没个结果,一来政策上没提这事,二来给多少钱也没数。”

今年1月份,我市出台《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》,对业主共同决定事项表决规则作出了调整,取消了之前的全楼业主“2/3”同意的要求,并将单元业主“百分之百”同意的要求改为“3/4”同意。这又给李先生带来了希望,他赶紧找邻居们再次协商,却依旧没有进展。李先生告诉记者,根据新政策,全单元12户居民表决,至少有8户同意才行,而目前明确表示同意的居民仅有6户,远达不到要求。无奈之下,加装电梯的事情只得再次搁置。

案例二:

加装施工环节多工期一拖再拖

“都说加装电梯最难的是意见征集关,我们幸运地闯过去了。可没想到,在电梯施工阶段却遇到了新的‘拦路虎’。因为各种原因,原本只需两个月的工期,竟然拖到了四个多月。”近日,家住市南区的胡先生向记者讲述了加装电梯中的艰难遭遇。

胡先生居住在一座七层老楼上,楼里的居民很多都已五六十岁了,加装电梯成为大家的共同需求。去年上半年,胡先生所在单元启动加装电梯意见征集程序,虽然有一些小阻碍,但在不懈努力之下,最终顺利过关了。在办理了一系列手续后,老楼终于迎来了正式加装电梯的日子。胡先生告诉记者,根据居民和企业签订的合同,施工应在两个月左右完成,可真干起来,工期却要慢得多。“因为电梯加装工程涉及多道环节,每个环节都会出现意想不到的状况,问题层层累加,工期足足拖了四个多月才完成。”

“加装电梯花费不少,参与的居民里多的交了几万元钱,看着家门口的工程拖了又拖,谁心里也不好受。那段时间,居民们恨不得天天找施工企业,施工企业也没办法,”胡先生说起这段经历很无奈,“因为是老房子,周边的情况比较复杂,不是管线出了问题,就是安装尺寸有出入,经常是老问题解决了,又遇到新问题,每次都得花几天去解决,导致工期一拖再拖。”

“都说‘宁建十座新,不改一座旧’,改造老建筑确实费劲,不少加装电梯项目里都会遇到这样那样的问题。尽管最终电梯安装好了,但想起这个曲折的过程,还是有点心有余悸。”胡先生说。

话题探讨

点题

四年多仅落地405部较同类城市明显偏少

上下楼梯是居民出行的“第一步”,也是回家的“最后一步”,看似小事,却与广大市民的生活幸福感密切相关。伴随着人口老龄化趋势的日益严峻,为老楼加装电梯,提高市民,尤其是老年人生活品质成为社会的广泛呼声。

为既有建筑加装电梯是很多市民的心愿

直面群众诉求,2016年12月5日,我市发布了《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》,在全省率先启动既有住宅加装电梯试点,其后陆续发布了《青岛市既有住宅加装电梯设计导则》《青岛市既有住宅加装电梯办理指南》《关于进一步推进既有住宅加装电梯工作的通知》《市级既有住宅加装电梯奖补资金管理办法》等配套政策。今年1月,根据《民法典》精神,我市发布实施了《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》,对加装电梯征求意见及表决规则进行了调整。

有了政策的加持,我市广大老楼居民加装电梯的热情非常高涨。记者从市政务热线了解到,仅今年3月份,就收到300多件关于既有多层住宅加装电梯的市民来电,内容涉及政策咨询、投诉、建议等各个方面。

尽管政策不断完善,市民热情高涨,但我市既有住宅加装电梯的进程却并不顺畅。来自市住房和城乡建设局的数字显示,目前我市仅有242部老楼加装电梯交付使用,另有163部电梯正在组织实施。记者注意到,这一数字与全国同类城市相比,明显偏少。以济南为例,在加装电梯工作晚于青岛启动的情况下,截至去年年底,该市已有1048个单元办理了规划审查手续,738部电梯竣工验收合格,加装量居全省首位。此外,广州、福州、南京等地的加装电梯投用数量早已突破千台。

来自电梯加装一线的信息也佐证了这一尴尬现状。岛城某电梯工程公司工作人员黄先生告诉记者,根据专业测算,青岛无电梯的多层住宅不少于5万个单元,加装电梯市场潜力巨大。正是基于对未来市场展望,企业于2018年进入青岛电梯加装市场。“目前,每天接到市民关于电梯加装的咨询电话超过20个,可是因为种种原因,这些加装需求真正能转成电梯加装实操的并不多,而即使是进入操作程序,最终能通过重重阻碍实际施工的就更少了。”他遗憾地告诉记者,“截至目前,我们经手的项目中只有80多个签署了授权委托书,进入实际操作阶段,但最终实现开工的仅有20个。”

破题

1、居民意见不统一“3/4”门槛难过

既有住宅加装电梯本质是居民自治的民事行为,遵循“业主自愿、充分协商”的基本原则推进相关工作。居民能否达成一致意见是启动加装电梯需要面临的第一个难题。

根据今年1月新出台的政策,既有住宅加装电梯应充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见,业主之间经过充分友好协商,但确实达不成一致意见的,可以按照“2/3”和“3/4”的标准表决通过后启动加装工作。比如,如果一个单元有六层12户居民,需要通知每一户居民参与表决,表决时参与的居民至少要有8户(占比2/3以上的业主),其中,同意的居民至少要有6户(占比3/4以上的业主)。值得注意的是,如果12户居民都参与表决,同意的居民至少要有9户。

市住房和城乡建设局一位工作人员表示,尽管新标准较以前“加装单元全同意”的要求有所降低,但在实际征求意见的过程中,仍有很多项目因为高低楼层业主的诉求不同而陷于停滞。一方面,高楼层居民有强烈的加装愿望;另一方面,低楼层居民对加装电梯需求较小,但受噪音、遮光、室外空间侵占等因素利益受损明显,多数对加装持反对意见,两相抵触,项目同意加装人数比例经常迈不过“3/4”的门槛。此外,电梯加装费用筹措分摊问题也会影响居民意见统一。

根据我市相关政策,在意见征集阶段,如果业主之间对加装电梯有不同意见,可由街道办事处从中协调。然而,在采访中,不少市民和电梯加装企业向记者反映,部分街道在此过程中“不作为”“慢作为”。“青岛加装电梯工作推进慢,与部分街道遇事‘不进反退’的工作方式有很大关系。根据部分区市要求,居民签署加装电梯协议书后,需由街道办事处在协议书见证人一栏签字盖章,才能向主管部门提报,但我们多次遇到由于街道办事处拒绝签字盖章致使项目停滞的状况。”某电梯工程公司负责人告诉记者,“遇到这种情况,我们也曾找过区市电梯加装主管部门从中协调,可因为部门之间并无隶属关系,协调效果并不理想。”

2、改造项目内容分散审批、施工提速难

制约既有住宅加装电梯工作提速的另一大障碍,是因“旧建筑改造”中各环节规则不一造成的效率低下。

记者了解到,在审批环节,由于部分区市、部门对政策理解不同,阻碍了加装进程。一位居民向记者反映,自己此前曾办理过既有住宅加装电梯规划文件审批,他所在的区规划部门要求其出示加装电梯的日照分析报告。“可在《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)中明确指出,既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯时无需考虑日照影响。虽然在我们的据理力争之下,最后无需再提交日照分析报告,却白白耽误了不少时间。”说起这件事,他依然很恼火

既有住宅加装电梯工程需要办理的手续很多

即使过五关斩六将,电梯加装进入了实际施工阶段,但因是在老建筑上“动刀”,不同于新建工程,掣肘难免很多。“一方面需要办的各种手续较多,耗时相对较长;另一方面,施工环节情况复杂,问题层出不穷,解决起来须额外花费很多精力。尤其是在整体工程规模较小,工期相对较短的情况下,这种矛盾更加突出。”一位从事老楼加装电梯的业内人士坦言。

“在既有住宅加装电梯的施工中,管线迁改是一个最大变量。因为建成年代较早,很多老房子周边的管线都非常复杂,迁移工程要耗费大量的精力。表面上的管线还好说,施工企业可以提前办手续,并预先调配施工人力。有些管线埋设时间比较长,挖开后才发现影响施工,无论是办手续还是施工都非常麻烦。”黄先生告诉记者。

管线迁改仅是工程复杂的一个缩影。据了解,由于老旧小区的情况千差万别,几乎每一例既有住宅加装电梯工程施工过程中都会遇到许多特殊状况,给居民和施工企业带来困扰。“碰到这些问题,如果能第一时间找到相关部门对接,共同研究解决方案还好,如果连部门都找不到,或遇到部门不接招,居民和企业都只能干着急。”黄先生如是说。

解题

增加低层居民“获得感”

长期关注该问题的市政协委员、青岛艺术学校高级教师李勤认为,既有住宅加装电梯对市民的生活品质有很大提高,当下,老龄化趋势日益严峻,政府部门应尽快将其作为一项重点工作加以推进。

既有住宅加装电梯后极大改善了居民的生活品质

“目前,既有住宅加装电梯工作主要卡在了意见征集关上,这也是全国很多地方的共有现象。要解决这一问题,一方面,需要居民加强协商意识,多站在对方的角度考虑问题,努力达成共识,另一方面,政府部门应深度介入,推动矛盾化解。”李勤表示,必须承认,在加装电梯过程中,高楼层与低楼层居民的收益是不同的,高楼层居民可以得到方便的生活和升值的房价,而相比之下,低楼层居民,尤其是一楼居民几乎得不到任何好处,反而要面临一些额外的不便,心里存在逆反很正常。在这样的情况下,通过打“感情牌”,获得低楼层居民支持从而闯过“意见征集关”是一种可行的办法,但不具有普遍意义。正确的做法是正视低楼层居民需求,通过多种手段提升低楼层居民电梯加装中的“获得感”。有关部门可以通过授予配合电梯加装工作的低楼层居民荣誉称号,或通过量化加分方式,在出行、医疗或其他方面给予其一定的额外补偿。

对于如何正视低楼层居民诉求,市政协委员,山东众成清泰律师事务所高级合伙人、合伙人会议主席段超建议,可通过直接经济补偿方式提高电梯加装的意见统一比率,推动相关工作开展。“既有建筑加装电梯后,高楼层房产增值明显,低楼层房产则面临贬值或是相对贬值,这样的矛盾比较难调和。建议青岛借鉴济南经验,在电梯加装协议中增加‘对权益受损业主的补偿方案和补偿资金的分摊筹集方案’条款,提高意见征集通过率。”

成立加装电梯工作专班

“要全面推进加装电梯进程,必须多部门有机联动,齐抓共管。建议尽快建立由多部门和区市参与的既有住宅加装电梯工作专班,强化组织领导,真正形成多方联动工作机制,遇事多向前走一步,切实解决工作推进过程中的难点堵点问题,造福广大市民。”李勤建议。

针对电梯加装审批、施工阶段的堵点,段超认为,应尽快由市级层面对各区市、部门所需报备材料进行统一的细化和明确。同时,在街道成立电梯加装服务中心,为既有住宅加装电梯工作提速。

“这个机构除了为居民企业提供电梯加装一站式服务,及时解疑释惑、对接部门推进手续办理外,还可以针对电梯加装需求旺盛区域提前入手,进行整体性的意见征集、加装电梯可行性分析等,为后期工作打下良好的基础。”段超表示。

目前,既有住宅加装电梯工作在全国多个城市如火如荼推进。针对其中的堵点和难点,各地都有一些探索。段超建议,青岛应该积极学习外地先进经验,用好他山之石。以管线迁改难题为例,南京、杭州都曾出台政策,对既有住宅加装电梯的管线迁移给予财政支持,有力推动了相关工作开展。

话题辣评

本期辣评嘉宾:

青岛大学新闻与传播学院新闻系副教授姜昕

既有楼房加装电梯事项,已连续四年写入国务院《政府工作报告》,人民群众对“上下自如”美好生活的向往获得了温暖而长情的回应。我市更是开了个好局,2016年底即在省内率先试点。然而,开好局却没能迈好步,本应成为优等生的我们,成绩尴尬。沟通难、资金难、审批难、施工难、维护难……道道难题堵了加装电梯的路,也寒了曾被焐热的心。

破解难题,难也不难。

难,关键难在加梯行动的核心主体是普通居民,其居民自治、社会协调、商业谈判、专业鉴别等能力均难以应对行动之艰,往往力不从心。

不难,盖因已有不少成功经验可循,且政府、居民、企业各方都盼着这项“看上去很美”的民心工程尽早落实。

破解难题,首要攻坚。

居民力不从心,政府要主动作为。从政策宣讲、条件认定、搭建议事平台、提供方案指南、审核企业资质,到协调城建、水电、燃气、供暖、园林等各部门,直至统筹纳入老旧小区改造工程、引入市场机制破解资金与安全维护难题,居民都需要专业、智慧、精细的政府引领和社区服务后盾。政府靠前服务,全程引领与帮扶,民生自治才不易落空。

民生与社会治理问题千条万绪,加装电梯不过其中一个“小”项目,但这个小项目恰似一只解剖用的麻雀,充分折射出基层社会治理的高度复杂性和现实紧迫性,它既是检验社会治理水平的试金石,更是衡量社会治理文明程度的标尺。别忘了,四处奔波的行动者们多为本就不堪奔波之苦而渴望电梯的老年人,若是任由他们跑断了腿也办不成事,那寒了的可不止他们的心,还有我们对已经踏入的老龄化社会的信心。


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